Рынок новостроек сегодня переживает непростые времена. Дорогая ипотека заметно снизила спрос, однако даже в этих условиях есть компании, которым удаётся сохранять высокие темпы продаж. Что сегодня происходит на рынке недвижимости? За счёт чего одним застройщикам удаётся удерживать спрос, а другим — нет? В теме разбирался Роман Бобрусев.
По данным агрегатора ДОМ.РФ, Новосибирская область остаётся в зоне риска по соотношению распроданности жилья к строительной готовности. Простыми словами, квартир сегодня продаётся заметно меньше, чем строится. За два года этот показатель снизился с 87 до 61%, тогда как зоной риска считается значение ниже 70. Общая стоимость нераспроданных квартир в Новосибирской агломерации уже превысила полтриллиона рублей. Для сравнения, это примерно в полтора раза больше, чем годовые доходы бюджета всей Новосибирской области.
Под влиянием определённых факторов застройщики продолжают достаточно интенсивно выводить на рынок новые проекты, тем самым приумножая ширину полки вот этих нераспроданных квартир. На фоне снижения спроса такая ситуация особенно чувствительна для компаний, которые работают в основном на кредитные средства. При этом сама схема строительства сегодня устроена иначе, чем много лет назад: деньги покупателей находятся на эскроу-счетах в банках, поэтому риск остаться и без квартир, и без средств значительно ниже, но другие риски сохраняются. Срок реализации строительных проектов в условиях нехватки денег у застройщиков может существенно увеличиваться, и получается, что покупатели получат свои квартиры гораздо позже, чем они на то рассчитывали.
Именно поэтому одним из главных показателей устойчивости сегодня считается соотношение строительной готовности и количества уже проданных квартир. Чем оно выше, тем стабильнее финансируется стройка. По данным ДОМ.РФ, в первую тройку по этому показателю вошли группы компаний «Поляков», «Комея» и «ДомСтрой». Один из примеров такого подхода — проекты рядом с наукоградом Кольцово, где жильё, к примеру, строят с расчётом на будущих сотрудников научного центра СКИФ и молодых учёных в целом. Это говорит о том, что команда у застройщика достаточно профессиональна, продукт выверен, и экономика позволяет быстро реализовывать проекты. А инвесторы, покупатели квартир, конечно же, заинтересованы в том, чтобы получить свои квадратные метры как можно быстрее.
Подводя итог: высокие темпы строительства помогают быстрее продавать квартиры, но работает и обратная зависимость. Когда квартиры продаются активно, застройщик получает более выгодные условия финансирования и может быстрее завершать новые проекты. Этот баланс сегодня и становится одним из главных показателей устойчивости строительной компании.
